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Maklerauftrag

Finanzierungen

Warum ist der Makleralleinauftrag so wichtig?

Wer ein Grundstück verkaufen oder Wohnungen vermieten möchte, macht dies regelmäßig nicht selbst, sondern wendet sich an einen Makler seines Vertrauens, am besten an einen Makler in seiner Umgebung. In diesem Fall ist die Erteilung eines sogenannten qualifizierten Alleinauftrages zu empfehlen.

Welche Auftragsformen es gibt, wollen wir Ihnen hier aufzeigen:


Der allgemeine Maklerauftrag

Der Allgemeine Maklerauftrag kommt zustande, wenn ein Kunde einen Makler bittet, seine Immobilie zu vermarkten oder am Markt mit anzubieten. Dies verpflichtet den Makler jedoch nicht, für seinen Kunden auch tatsächlich tätig zu werden. Wenn dem Makler also die Vermarktung zu schwierig oder zu aufwendig erscheint, kann er ohne Weiteres die Hände in den Schoß legen oder auf den Auftrag ganz verzichten. Der Kunde hätte dann das Nachsehen und weiß es möglicherweise nicht einmal. Der Makler muss ihn nicht informieren. Er kann den Makler in diesem Falle nicht zum Tätigwerden zwingen.


Der Makleralleinauftrag

Bei einem Makleralleinauftrag verpflichten Sie den Makler für die Vertragslaufzeit zu intensiven Bemühungen, um den gewünschten Kauf, Verkauf oder die Vermietung zu einem guten Abschluss zu bringen. Bei Unterlassung dieses Einsatzes ist eine mögliche Rechtsfolge, dass der Vertrag fristlos kündbar ist oder bei Schaden sogar zu Ersatzansprüchen führen kann. Da der Auftraggeber sich bei der Erteilung eines Alleinauftrages eng an einen Makler bindet, ist eine Befristung auf die Dauer von mind. 6 Monaten der Regelfall. Zu den Aktivitäten des Maklers zählt etwa, dass er auf eigene Kosten angemessene Werbemaßnahmen durchführt. Im Gegenzug verzichtet der Auftraggeber darauf, andere Makler oder Dritte einzuschalten. Der Makler stellt bei einem Alleinauftrag sein ganzes Fachwissen, seine Verbindungen, mögliche Kunden und seine Marktkenntnisse sowie seine Kenntnis der kompletten Abwicklungsmodalitäten eines Immobiliengeschäfts in den Dienst seines Kunden.

Wichtig ist, dass bei einem allgemeinen Maklerauftrag, wie auch bei einem Makleralleinauftrag, das Selbstverkaufs- bzw. Selbstvermietungsrecht des Kunden unberührt bleibt.


Der qualifizierte Makleralleinauftrag

Dieser verpflichtet den Kunden regelmäßig im Rahmen eines schriftlichen Auftrages, alle Direktinteressenten die sich bei ihm und nicht beim Makler melden, an den Makler zu verweisen und den alleinbeauftragten Makler nach Möglichkeit zu Verkaufs- oder Vermietungsverhandlungen hinzuzuziehen. Tut er dies nicht, kann er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig in Höhe der im Verkaufs- oder Vermietungsfalle anfallenden Provision machen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn eine solche Vereinbarung individuell ausgehandelt wurde und der Makler auf ein Beisein zu Verkaufs- oder Vermietungsverhandlungen besteht. Ein qualifizierter Alleinauftrag nutzt beiden Parteien: Der Makler hat gute Chancen zum Erfolg zu kommen und wird deshalb alle dafür erforderlichen Anstrengungen unternehmen. Der Kunde erhält dadurch das volle Engagement und das Wissen des Maklers und hat die Gewissheit, dass seine Immobilie in guten Händen ist.


Risiken ohne (qualifizierten) Makleralleinauftrag

Bei einem allgemeinen Maklerauftrag verpflichtet sich der Makler zu keinen besonderen Aktivitäten, um den Auftrag voranzutreiben. Er kann einfach abwarten, ob sich zufällig ein geeigneter Interessent meldet. Es ist hier ebenfalls möglich, verschiedene Makler parallel zu beauftragen. Dies beinhaltet das Risiko, dass der mögliche Käufer am Ende mehrmals die volle Provision bezahlen muss. Zudem besteht die Gefahr, dass eine von mehreren Seiten angebotene Immobilie "zu Tode angeboten" wird. So ist immer wieder festzustellen, dass die gleiche Immobilie im Anzeigenteil der gleichen Zeitung mehrfach inseriert wurde und teilweise sogar mit unterschiedlichen Preisen. Dies lässt weder das Objekt selbst noch die Verkaufsabsicht des Eigentümers als besonders vertrauenswürdig erscheinen.

Hier muss insbesondere festgestellt werden, dass die Interessenten meist sehr verunsichert und unzufrieden sind, da sie die Immobilie mehrfach angeboten bekommen und das Handling überhaupt nicht nachvollziehen können.

In der Regel ist auch der Kunde (Verkäufer) unzufrieden, da oftmals die Immobilie nicht aktiv bearbeitet wird und somit viele Monate "hängt". Was zur Folge hat, dass alle Maklerarbeiten als negativ betrachtet werden, da "kein Interessent" gekommen ist.

Nur beim Alleinauftrag steht einem Kunden die volle Maklerleistung zu. Darauf sollte bei der immer komplizierteren Materie niemand leichtfertig verzichten.

Bei den geschilderten Vertragsformen gilt das Erfolgsprinzip, d.h. eine Courtage wird nur dann fällig, wenn ein Kauf-, Miet- oder Pachtvertrag wirksam abgeschlossen wird. Ein Makler mit qualifiziertem Alleinauftrag wird sich Mühe geben seine investierten Kosten wiederzubekommen.


Rechtsprechung

Makler- und Bauträgerrecht: Provision des Erstmaklers

Werden von einem Kunden zwei Makler nacheinander in Anspruch genommen, stellt sich immer wieder die Frage, wem der Provisionsanspruch zusteht. Der erste Makler hat Anspruch auf die Provision, soweit dieser eine Nachweistätigkeit vorgenommen hat und der Abschluss des Kaufvertrages in angemessenem Zeitabstand folgt. Bei einem zeitlichen Abstand von etwa acht Monaten sei von einer (Mit-)Ursächlichkeit des Nachweises des ersten Maklers auszugehen, so das Oberlandesgericht Bamberg. Im entschiedenen Fall hatte der erste Makler das Objekt inseriert, auf die Provisionspflichtigkeit hingewiesen, dem Kunden das Objekt gezeigt und den Kontakt zum Verkäufer hergestellt. Damit war eine Nachweistätigkeit erbracht. Der Kunde berief sich zu Unrecht darauf, dass ihm nur der zweite Makler das Objekt nachgewiesen habe. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass sich der Kunde gegenüber dem zweiten Makler auf Vorkenntnis hätte berufen können. Dieser hätte keine eigene provisionspflichtige Nachweistätigkeit mehr entfalten können.

Kommentar

Die Entscheidung ist zutreffend. Der erste Makler hatte einen vollständigen Nachweis erbracht, dessen Mitursächlichkeit für den Kaufvertragsabschluss wegen des relativ kurzen Zeitabstandes vermutet werden konnte. Anders sieht es aus, wenn ein längerer Zeitraum zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt. Dann muss der Makler konkret beweisen können, dass seine Tätigkeit fortwirkte. In der Rechtsprechung wird dies in der Regel bei Zeitabständen von über einem Jahr gefordert. Für den zweiten Makler gilt, dass sich der Kunde bei vollständigem Nachweis durch einen vorgeschalteten Makler immer auf Vorkenntnis berufen kann. Der zweite Makler muss dann noch entscheidende weitere Hinweise zwecks Förderung des Kaufentschlusses liefern, wenn er ebenfalls eine Provision verdienen will.

Fundstelle: OLG Bamberg, Urteil vom 19. August 2011, 6 U 9/11 - www.jurisweb.de